房子建安成本不到2000元/平，售价上万，其实成本是啥？

房子建安成本不到2000元/平米，这在三线城市或者四线城市的建安成本差不多，的确是这样，而在重庆，建安成本是在2600元/平米左右，即使是在北京，建安成本也就4000元/平米左右，建筑安装成本的确是不高。

但是，一套房的售价却要上万，比如重庆的房价在1.3万元/平米，而北京的房价则在6万元/平米。

这对于不了解房地产行业的人来说，是无法理解的。你看，建安成本只有房价的十分之一，这开发商的利润有多高，要赚多少钱？比开银行就赚钱，这开发商暴利呀，奸商啊。

房价由哪些因素构成有的人说开发商是暴利，有的人说开发商是奸商，这都是误会，你要了解开发商是否暴利，你就要了解开发商到底有多少利润，房价是由哪些因素构成的。

①、土地成本

土地成本是房价当中最大的成本，约占房价的30%～40%，一般计算在35%。

比如说下面这是重庆9月30日挂牌出让的大渡口区大渡口组团K分区K18-2的一块地，土地面积是土地面积59218平米，容积率1.5，成交总价4.36亿元，根据这些条件计算的成交楼板价4908元/平米。

也就是说，如果要计算房价，土地成本有4908元/平米。

而周边目前的房价是多少呢？卓越西麓九里的房价是1.3万元/平米，联发君领西城的房价是9588元/平米（看图下图，价格来自房天下），

这两个楼盘相差这么多的原因是卓越西麓九里是按照套内面积计算，联发君领西城是按照建筑面积计算，建筑面积和套内面积计算相差3000元/平米，两者套内面积的价格在1.2万元左右。

根据楼面价格来看，如果这块地在今年或者明年销售的话，容积率在1.5，应该是洋房或者小高层产品，和上面两个楼盘做参考的话，房价也会在1.2万～1.3万元之间，那么土地的成本占了37%，是在35%左右范围之内。

②、税费成本

一般来说，税费成本占据房价的25%左右，这包括：

⑴、营业税，按照销售收入的5%计算。

⑵、城市维护建设税，按照实际缴纳的营业税计算缴纳，城市税率7%，县城建制镇5%，乡村1%。

⑶、教育费附加，按照实际缴纳的营业税计算缴纳，税率3%。

⑷、企业所得税，查账征收的企业按照利润总额的25%缴纳；核定征收的企业按照销售收入的2.5%缴纳。

⑸、土地增值税，按照销售收入的2%先行预缴，待项目完工后进行清算，多退少补。

印花税，按照销售合同的万分之五计算缴纳。

⑹、契税，企业取得土地时按照交易价格的4%缴纳。

⑺、土地使用税，按照实际占用土地面积乘以适用税额计算，各省县、区的税率不同。

③、建安成本

这就是这位网友提到的建筑安装成本，比如在重庆，建安成本在2600元左右，占房价的20%，而北京、上海这些一线城市，建安成本在4000元左右，总的说来，建安成本并不多。

④、其他成本

这部分成本占房价的10%左右，比如售房部的管理，融资成本，销售人员的工资成本，广告推广成本等。

⑤、利润

开发商的利润在10%左右，如果做的好，利润在11%～12%，做的不好，在8%～9%，这利润是不是高呢？每个人有每个人的观点，有的人可能说很高，这么高的利润，当然是奸商了；也有的人会说这利润不高，有些行业比如服装行业、餐饮行业的利润更高。

建安成本不到2000元/平，售价上万，成本是啥？从上面的分析来看，土地成本占房价的35%，税费占25%，两项你普通人看不到的成本占了60%，这是房价成本中最大的成本；

开发商的融资成本比较高，融资成本在15%左右，这是大开发商的融资成本，如果是小开发商，融资成本可能在30%；

而利润，只有10%左右，这你可以从大型房地产开发企业的上市公司公开的财务报告可以计算；管理和营销成本在10%，这对于开发商来说，也不是特别多。

房价都是由这些来构成的，你买房就明白，怎么来买到价格便宜的房子，出让的土地价格便宜，那么房价就会便宜；出让的地价昂贵，房价就贵。

从上面的分析来看，

房子建安成本不到2000元/平，售价上万，成本包括地价、税费、建筑安装成本、管理和营销费用，其中，地价和税费占整个房价的60%左右。

为什么北京的房价那么贵而你在农村修建的房子那么便宜？是因为北京的地价贵，你在农村修建房子土地不要钱。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。